Mortgage rates, market trends and regional outlook

Housing market & rates 2026

2026年の日本住宅市場は、金利動向や制度改革、市場の地域別二極化を背景に、引き続き多面的かつダイナミックな変化が進行しています。新たな制度改正や市場の動き、そしてリスク管理のポイントが明らかになる中、投資家や住宅所有者、制度利用者にとって重要な局面を迎えています。これらの動向を総合的に把握し、長期的な資産形成とリスク回避を図ることが、今後の成功の鍵となっています。

高金利環境とローン戦略の深化：借り換えと金利交渉の追い風

2026年も、フラット35の金利は約2.08％で横ばいを維持していますが、**日本銀行の政策金利引き上げ（0.75％）**により、長期固定金利や長期ローンの需要が高まっています。特に、借り換え需要が増加し、既存ローンの金利引き下げ交渉が盛んになっています。具体的には、金利を0.2％引き下げるケースも見られ、住宅コストの削減や長期資産計画の最適化に向けた動きが加速しています。

また、省エネ住宅や長期優良住宅に連動した住宅ローン控除制度も引き続き重要な支援策として機能し、高金利リスクを緩和しながら、節税や資産形成を促進しています。こうした環境では、金融機関との交渉力を高め、多様なローン商品を比較検討することが不可欠となっています。

地域別の市場動向：二極化と新たな需要の浮上

都市圏の高級・コンパクト志向

東京を中心とする都市圏では、資産価値の維持や相続対策を目的とした高級住宅や高層マンションの取引が堅調です。税制優遇や相続税対策に資産家や投資家の関心が集まり、交通利便性や景観の良さを重視した高級物件の需要は引き続き高いです。一方、単身者や若年層向けのコンパクト住宅も拡大しており、多様なニーズに対応した商品展開が進んでいます。

地方・郊外の中古・リノベーション市場の拡大

地方や郊外では、交通インフラ整備や都市再開発の進展に伴い、中古住宅やリノベーション物件の需要が顕著になっています。特に、新築価格の高騰に対抗し、「中古＋リノベーション」を資産運用の一環とする動きが活性化しています。地域の空き家問題に対しては、空き家バンク制度や空き家再利用の推進により、地方の活性化と資産の多角化が進行しています。

小規模住戸と空き家の利活用

少子高齢化や単身者の増加により、0LDKや1LDKのコンパクト住宅の流通も拡大しています。また、空き家問題への対応策として、空き家バンクやリノベーション推進が地域の課題解決と若年層・高齢者の住居確保に寄与しています。

令和8年度税制改正と資産承継の新潮流

2026年度の税制改正では、中古住宅やリノベーションを活用した資産運用が一層促進されています。

新築住宅に対する税控除や補助金制度の見直しにより、中古物件取得やリフォームを通じた資産形成が促進
資産承継や住み替えコスト軽減策の拡充とともに、環境配慮型住宅の推進
家族信託や無税移転スキームの普及により、資産の次世代移行が円滑化されています。

特に注目すべきは、「相続税の取得費加算制度」の活用です。これは、相続により取得した不動産を譲渡した場合、その所得計算に相続税額を加算できる制度であり、譲渡益にかかる税負担の軽減に寄与しています。昨年の相続税申告額は過去最高の3935億円に達し、生前贈与や資産移転の動きが活発化しています。

これら制度の活用により、資産の有効活用と次世代への円滑な承継が進んでいます。

社会保障制度の変動と家計への影響：新たな基準とリスク

在職老齢年金支給停止基準額の引き上げと働き方の変化

2026年4月には、在職老齢年金の支給停止基準額が65万円に引き上げられ、高所得者層の働きやすさと年金の安定化が進展しています。これにより、「働きながら資産形成や運用を行う」選択肢が広がりつつあります。なお、年金支給額は前年比で増加していますが、**物価上昇率が3.2％に対し、年金改定率は約1.0％**と、実質的な購買力の低下懸念も依然として存在します。

家計と社会保険料の季節的変動とその影響

特に留意すべきは、「4〜6月の残業増加に伴う社会保険料の増加」です。残業時間の増加は、健康保険料や厚生年金保険料の計算基準に影響し、手取り給与に直結します。結果として、標準報酬月額の上昇により社会保険料負担が増し、実質的な手取り額が減少するケースも出てきています。

介護保険料の制度改正と高齢者の負担増

また、「【社会保険】年金受給者の介護保険料」については、制度改正により高齢者の負担増が指摘されています。制度の見直しにより、年金額と連動しつつも負担額が変動し、高齢者の資産運用や生活設計に影響を与えています。

保険料上昇と住宅リスク：耐震・耐火対策と多重リスク保険の重要性

自然災害の頻発と被害額の拡大により、火災保険や地震保険の保険料は引き続き上昇しています。日本損害保険協会の統計によると、2024年度の火災保険支払額は9514億円と前年より2.2％増加し、過去10年間で30％増となっています。この状況を踏まえ、住宅の耐震性・耐火性の向上や、多重リスクをカバーする保険商品の導入・見直しが重要となっています。

2026年の個人年金と長期資産形成商品

長期的な資産形成の選択肢として、2026年に注目される個人年金商品は、安定した運用と柔軟な受取設計を特徴とし、長寿リスクに備えるための重要なツールとなっています。専門家は、「退職後の収入確保や資産の長期運用に最適」と評価しており、人口高齢化の進行とともに今後も高い需要が見込まれています。